<한국>부동산위기가 1990전후 일본의 부동산사태와 유사해지고있다는 우려가 나오고있다. 1985 플라자합의이후 엔고현상에 따른 통화팽창으로 형성된 부동산시장거품이 1990초 정부의 규제강화로 꺼지면서 일본경제의 <잃어버린30년>이 시작됐다. 기업부실화, 은행파산, 소비·투자위축, 실업률증가등 자산잠식과 투자심리위축으로 30년이상의 저성장국면이 지속됐다. 2024초 일본은 빈집(아키야)이 1000만채에 이르렀다고 보도됐다. 인구의 10%가 80살이상의 고령화로 빈집은 더욱 늘어날것이라며 노무라연구소는 2038 일본전체주택의 31%가 빈집이 될것이라고 전망했다. 일본에서는 이를 상품화하기 위한 빈집은행이나 외국인들이 무료 또는 저가로 집을 사서 정착할수 있는 사업까지 등장했다. <한국>부동산도 저출산·고령화, 수도권집중·지역소멸로 과거 일본처럼 과도한 상승후 조정기나 폭락기를 겪을수 있다고 우려된다. 집값이 모두 떨어지는것이 아니라 도심은 더욱 비싸지고 외곽은 슬럼화되는 양극화가 심화된다. 박근혜<정부>에서는 부동산부양을 위해 부동산건설규제완화와 저금리기조를 유지했다. 정권하반기 반등하기 시작하다가 문재인정부에서 서울아파트상승액기준 역대최고치를 기록했다. 분배·소득중심의 정책으로 유동성을 확대하는 정책기조를 보여서다. 가진자·다주택자들에 대한 규제를 강화하고 공급대책도 병행하지만 거의 효과를 보지못했다. 이재명집권직전인 2025.2 오세훈서울시장이 강남4개구역(잠실·삼성·대치·청담)의 토지거래허가구역지정을 해제했다가 집값이 급등하자 1달만에 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트전체로 규제를 확대재지정하며 수습했으나 집값상승흐름은 잡히지않았다. 투기과열지구지정·토지거래허가구역확대등 고강도규제에도 상승세는 꺽이지않았다. 6.4 취임한 이재명정부에서는 고가주택구입에 과도한 대출이 동원되는 <영끌>을 막겠다는 취지에서 6.27가계부채관리강화방안을 내놨다. 주택담보대출을 받으면 6개월이내 전입의무를 부과해 <갭투자>를 막고 수도권2주택이상보유자의 추가대출을 사실상 전면차단했다. 소득이나 주택가격과 관계없이 대출총액을 일괄제한하는것은 사실상 처음있는 강력한 수요억제책이라는 평가를 받았다. 그러나 실제로는 자금여력이 부족한 실수요자들은 시장에서 밀려나고 대출의존도가 낮은 현금부자들에게 기회가 제공돼 가진자들의 투기로 쏠렸다. 2025.7.1 금융당국은 전금융권대출에 스트레스금리(가산금리)100%를 적용하는 스트레스DSR(총부채원리금상환비율)3단계를 시행했다. 6.27대책과 7.1조치의 2중규제로 소득은 있지만 자산이 부족한 30~40대실수요자의 자금여력이 급격히 줄었다. 정부의 규제로 거래량은 위축됐으나 집값은 떨어지지않았다. 서울아파트값은 2025.2 첫째주부터 12월 넷째주까지 47주 연속상승하며 연간누적상승률8.71%를 기록했다. 이는 집값급등기였던 문재인정부시기인 2018연간상승률(8.03%)을 넘어섰으며 역대최고치였던 노무현정부시기 2006(23.46%)이후 19년만에 가장 높은 상승률을 보였다. 업계에서는 매도자들이 관망에 들어가 매물을 거둬들이는 <잠김효과>가 나타나면서 소수의 거래만으로도 가격이 지탱되는 구조가 형성됐다는 분석이다. 그러면서 전세매물로 수요가 몰렸고 매매가를 잡으려던 정부정책으로 전세가가 폭등했다. 부동산대책과 2026지방선거를 앞두고 신규주택공급안이 나오고있지만 불확실성은 해소되지않고있다. 이재명대통령은 투자를 위한 부동산소유를 최소화해야한다며 부동산에 몰리는 투자수요를 주식시장으로 옮겨야한다는 주장을 줄곧 해왔다. 부동산가격안정화를 위한 정부의 정책은 주택수요가 꾸준히 있는만큼 그목적을 제대로 달성한적이 없다. 부동산시장규모가 커지면 커질수록 거품붕괴에 따른 경제적충격에 대한 우려도 커질수밖에 없다.
