부동산시장에 또다른 위험요인은 부동산PF(Project Financing)다. 2022 둔촌주공재건축사업에서 코비드19대유행, 우크라이나전쟁으로 원자재가격급등과 조합의 설계변경요구까지 맞물려 건설사가 비용증액을 요구했는데 조합이 공사비증액을 받아들이지않으면서 6개월간 공사가 중단되는 사태가 발생했다. 건자재와 공사비가 급등하면서 아파트분양가가 전반적으로 상승했다. 지방은 수요부족으로 미분양이 눈덩이처럼 불어났다. 한편 이해 강원도가 레고랜드테마파크개발시행사의 회생신청을 발표하자 시장은 강원도가 보증한 2050억원규모의 ABCP(자산유동화기업어음)지급보증을 철회한다는것으로 받아들여 부동산채권시장이 얼어붙었다. 강원도는 2023.1말까지 채무를 수습하겠다고 나섰으나 정부가 채권시장에 <50조원+α>규모로 유동성을 공급하는 대책까지 발표해서야 마무리됐다. 부동산PF는 특정부동산개발사업의 미래수익성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로 시행사의 신용이 아닌 사업자체의 사업성에 기반해 대출이 실행된다. 사업주체인 시행사가 프로젝트별로 설립한 특수목적회사(SPC)를 통해 이뤄진다. 토지매입을 위한 브릿지론(단기고금리대출)으로 시작해 본PF대출로 브릿지론을 상환하고 공사비를 조달한다. 공사중 분양수익금으로 PF대출일부를 갚고 완공후 입주잔금으로 남은 대출을 상환하며 수익을 실현한다. 미래수익성을 바탕으로 하는만큼 리스크가 높다. PF는 사업자·시공사·증권사·저축은행·캐피탈사·보증기관까지 얽혀있는 복잡한 금융구조로 일반대출보다 리스크가 훨씬 크고 이중 한축만 흔들려도 연쇄적인 영향을 초래해 나라경제에 중대한 영향을 끼칠수 있다. 국내시행사들은 자기자본비율이 3~5%수준으로 매우 낮고 토지매입비·공사비대부분을 PF로 조달하기에 부실위험이 크다. 또 금리상승과 부동산경기침체로 분양률이 낮아지면 대출상환에 어려움이 생긴다. 부동산PF는 금융권을 위협하는 암적존재다. 삼일PwC경영연구원의 2025.10.17 <국내부동산PF위기대응방안>보고서에 따르면 현재 부동산PF규모는 약200조원으로 추산된다. PF대출·토지담보대출등 직접대출160조원과 유동화금액40조원을 합친 수치다. 정부는 새마을금고관리형토지신탁까지 포함해 금융권PF익스포저(위험노출액)를 2024.6말기준 216조5000억원으로 잠정 집계했다. 2025 3분기말기준 PF대출연체율은 4.49%로 전분기보다 1.07%p상승했다. 금융당국이 관련 연체율을 정기적으로 공개한 이래 처음으로 4%대에 진입했다. 2금융권이 주로 취급하는 토지담보대출연체율은 30%에 육박하고있다. 2025.3.21 금융감독원이 발표한 <2024년저축은행및상호금융조합영업실적>잠정치에서 국내79개저축은행연체율은 8.52%로 2023말(6.55%)대비 1.97%p상승했다. 금감원금융통계정보시스템에 따르면 2015말 9.2%이후 최고치다. 부동산PF대출부실등으로 기업대출연체율이 12.81%로 급등한것이 주원인이다. 2023말(8.02%)대비 4.79%p상승했다. 가계대출연체율은 2023말(5.01%)대비 0.48%p하락했다. <부실채권>관련비율인 NPL(고정이하여신)비율도 10.66%로 사상최고치를 기록했다. 2023말(7.75%)대비 2.91%p 올랐다. 통상 저축은행과 상호금융등 2금융권에서는 NPL비율이 5%이하면 양호, 3%이하면 우수하다고 평가한다. 금융당국이 PF사업의 자기자본비율상향등을 담은 <PF제도개선방안>을 2027부터 단계적으로 시행하기로 했다. 시장충격을 최소화하기 위해 신규취급분부터 적용하고 자기자본비율을 4년에 걸쳐 단계적으로 5%→10%→15%→20%로 상향한다는 방침이다. 금융당국은 <부동산PF상황점검회의>를 통해 관리하고있지만 위험성을 배제하지못하고 우려가 계속되고있다.
