성남시의 대장동개발사업은 2004 당시 한국토지공사가 택지개발안을 밝히면서 시작됐다. 곧 민간개발업자와 더 많은 이익을 원하는 주민들이 민간독자개발에 나섰다. 한국토지공사는 2008 다시 개발사업안을 제기하고 성남시가 이를 받아들이며 공공개발이 재추진됐지만 2009.10 이명박이 LH(한국토지주택공사)를 출범시키면서 민간회사와 경쟁할 필요가 없다고 하고 뒤이어 국감에서 한나라당 신영수의원이 이명박의 이발언을 언급하면서 공공개발을 중단할것을 요구했다. 결국 이듬해 LH는 이사업을 중단했다. 2010.6 지방선거에서 당선된 이재명성남시장은 취임이후 대장동의 공공개발을 검토하겠다는 뜻을 밝히면서 새로운 상황에 들어섰다.
이재명성남시장당시 성남시의회는 34명시의원중 18석이 새누리당소속의원들이었고 2010.11 성남도시개발공사설립의견청취안은 부결됐다. 설명회도 3차례 거부됐다. 상임위와 본회의에서 1차례씩 심사가 보류됐다. 2011.11 시의회는 대장동등공공개발을 위한 지방채발행계획안과 성남도시개발공사설립반대의견을 냈고 2011.11.27~2012.6 관련조례안을 역시 3차례나 부결시켰다. 당시 성남시는 모라토리엄(지불유예)을 선언하는 상황이었고 부동산경기는 하락기였다. 의회는 지방채를 발행한 공공개발에 적극적으로 반대했다. 2012.12.31 대장동공공개발을 반대하면서 시의원들이 집단등원거부하고 2013예산안을 보이콧하며 실력행사도 했다. 이재명은 공공·민간공동개발로 하겠다고 물러섰다. 현재 민주당(더불어민주당)은 당시 시의원들이 민간개발업자와 결탁한것이 아니냐는 의혹을 제기하고있다.
1980년대 부동산가격의 급격한 상승으로 전세입자들이 자살까지 하는 사태에 이르자 정부는 <토지공개념>3법을 도입했다. 토지초과이득세는 1994 헌재에서 헌법불합치결정을 받아 개정됐다가 1998 폐지됐다. 택지소유상한제는 1998 폐지됐고 추후 위헌결정이 나왔다. 1997 IMF외환위기로 경기부양을 위해 부동산시장활성화조치가 도입되면서 규제조치들이 완화됐다. 개발이익환수법은 1998~99 한시적으로 면제했다가 2000이후에는 개발이익의 부과율을 50%에서 25%로 완화했다. 비수도권은 2002부터 수도권은 2004부터 개발이익환수를 중지했다가 2006.1.1 재부과했다. 부동산시장활성화를 노린 박근혜<정부>에서 2014 다시 한시적면제를 했다가 2015~18 그기간을 연장해 민간의 부동산투자이익을 보장했다. 분양가상한제는 2015.4 폐지됐다가 2019.10 다시 실시됐다. 화천대유는 2018.12 4개블럭에 주택을 분양해 상한제를 피해갔다. 화천대유가 5개블럭을 직접 시행한것은 박근혜<정부>에서 추진한 민영주택용지 출자자우선공급제도에 따른것이다.
대장동개발사업은 <이명박근혜>시기 다른 지역개발사업인 부산엘시티사업과 비교된다. 민주당 소병훈의원은 부산엘시티관련 사업비2조7400억원에 분양매출추정액3조9420억원, 1조2020억원의 수익이 추정되는데 부산시의 수익은 국방부등으로부터 2330억원에 매입한 부지를 2333억6000만원에 판매한 약3억원이 전부라고 밝혔다. 일반적으로 도시개발사업에서는 개발업체가 인근시설을 함께 건설해 기부채납한다. 하지만 엘시티는 사업구역내 일부구간의 도로확장사업까지 부산시와 해운대구가 맡아 처리하면서 1000억원의 시예산까지 소요됐다. 반면 대장동개발사업은 약1조5000억원의 사업비에 1조원이상의 수익을 남겼고 성남시는 민관공동개발의 우선주배당등으로 1공단지역의 균형개발등의 비용을 포함해 5503억원을 환수했다. 이금액에 포함된 현물배당은 10km이상 떨어진 별도지역에 지역균형개발등의 명목으로 별도의 시예산이 들어가야할 개발을 한것으로서 기부채납은 아니다. 대장동건이 엘시티건과 달랐던 결정적요인은 바로 이재명이다.
